租屋押金最多幾個月？房東不還押金、東西壞了誰修？
租屋押金不得超過 2 個月租金，退租時房東應返還押金。熱水器壞了、漏水誰負責修？本文依民法、土地法與租賃住宅市場發展及管理條例，說明押金上限、返還時機、修繕責任與房東不修時的處理方式。
本文重點
- 住宅押金不得超過 2 個月租金總額。
- 租約到期返還房屋時，房東應返還押金（可扣除積欠的租金或損害賠償）。
- 租賃物的修繕，除契約另有約定或另有習慣外，由房東負擔。
- 房東不修時，房客可以定期催告，逾期仍不修可以終止契約或自行修繕後從租金扣除。
租屋糾紛中，最常見的就是押金與修繕問題。押金能收多少、什麼時候要還，東西壞了到底誰要修，法律都有明確規定。
一、押金最多可以收幾個月？
依土地法第99條，以現金作為租賃擔保的，金額不得超過 2 個月房屋租金的總額；超過的部分，承租人可以用來抵付房租。
住宅租賃也適用租賃住宅市場發展及管理條例：
出租人應於租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金。
押金的作用是擔保租金給付與房屋損害賠償，不是房東額外的收入。房東收超過 2 個月，超過的部分房客可以要求抵付租金。
二、押金什麼時候要還？可以扣多少？
租約期滿或終止、房客把房屋返還給房東時，房東應返還押金；如果房客有積欠租金、水電費或造成房屋損壞，房東可以先從押金中扣抵，再返還剩餘的部分。
常見爭議：
- 正常使用的耗損（例如牆面自然泛黃、家具正常磨損）不能要求房客賠償。
- 房客造成的損壞（例如家具被弄壞、牆面大面積破損），房東可以就實際修復費用扣抵，但應提出合理說明。
- 提前解約：若契約約定可以提前終止，房客應依約定期間通知；違約金的約定也要合理。
三、東西壞了，誰負責修？
依民法第429條，租賃物的修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人（房東）負擔。房東也應以合於所約定使用收益的租賃物交付房客，並在租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益的狀態。
如果房東不修，房客可以依民法第430條處理：
也就是說，房客應先定一個相當期限催告房東修繕；房東逾期不修時，房客可以：
- 終止租約；或
- 自行修繕，再向房東請求償還費用，或從租金中扣除。
建議用存證信函或可留存紀錄的訊息催告，並保留修繕前後的照片與收據。
四、房客要負擔哪些責任？
- 保管義務：依民法第432條，承租人應以善良管理人的注意保管租賃物；違反義務致租賃物毀損、滅失的，應負損害賠償責任，但依約定方法或依物的性質而定的方法使用收益，致有變更或毀損者，不在此限。
- 通知義務：租賃物有修繕必要且應由房東負擔時，房客應即通知房東。
- 按時付租：依民法第440條，房客遲付租金，房東可以定相當期限催告；但租賃物為房屋時，遲付租金的總額非達 2 個月的租額，不得以此終止契約。
五、簽約前後的保護措施
- 使用定型化契約範本：內政部公告有住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項，房東是企業經營者（例如包租代管業者）時尤其適用。
- 點交拍照：入住時逐一拍照記錄屋況與設備，最好讓房東簽名確認。
- 租期超過 1 年要書面：依民法第422條，不動產租賃契約期限逾 1 年的，應以字據訂立；未以字據訂立的，視為不定期租賃。
- 房屋被賣掉：依民法第425條，出租人於租賃物交付後轉讓所有權，租約對受讓人仍繼續存在（買賣不破租賃）。
六、押金不還怎麼辦？
- 以存證信函催告返還押金，並寫明金額與期限。
- 向租屋所在地的鄉鎮市區調解委員會或縣市政府的租賃糾紛調處委員會申請調解、調處。
- 押金金額在 10 萬元以下的，可以向法院提起小額訴訟，程序簡便，詳見欠錢不還怎麼辦。
結語
押金上限 2 個月、修繕原則上由房東負責，這兩個原則記住就能避開大部分糾紛。最重要的是入住與退租時做好點交紀錄，有爭議時才有證據可以主張。
常見問題
房東說押金要等下一個房客入住才退，合法嗎？
押金應在返還房屋時返還（扣除合法扣抵的部分），不應以找到下一位房客為條件，除非雙方另有合理約定。
冷氣壞了是房東修還是房客修？
原則上由房東修繕；若是房客使用不當造成損壞，房客可能要負責。契約若有特別約定，依約定處理。
租屋可以申報租金扣除嗎？
符合條件的租屋族可以在綜合所得稅申報時扣除租金支出，也可以申請政府的租金補貼，詳細條件以財政部與內政部最新公告為準。