房東可以隨時漲房租或要我搬走嗎？定期與不定期租約的差別
租約還沒到期，房東說要漲租金或收回房子自住，房客一定要配合嗎？本文說明定期租約與不定期租約的差別、房東提前終止租約的法定事由、租約到期後繼續住的效果，以及漲租的限制。
本文重點
- 定期租約期間內，房東原則上不能片面漲租或要求搬走。
- 房東要提前終止租約，必須有契約約定或法定事由，並依規定期間通知。
- 租約到期後房客繼續居住、房東不即表示反對，視為不定期租約。
- 不定期租約的房屋，房東只能在土地法第100條的情形才能收回。
文章目錄
「房東說下個月開始漲 3 千」、「房東要賣房子，叫我月底搬走」，這些情況房客一定要接受嗎？答案取決於你的租約是「定期」還是「不定期」，以及契約怎麼約定。
一、定期租約：期間內原則上依約履行
有約定租賃期間（例如一年）的就是定期租約。在租期內：
- 租金：雙方已約定好金額，房東不能片面調漲。民法第442條雖允許不動產租金因價值昇降聲請法院增減，但租賃定有期限者不適用。
- 終止：除非契約有約定可以提前終止，或符合法律規定的事由，房東不能要求房客提前搬走。
依民法第450條，租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅。也就是說，租期到了，房東可以不續約，或提出新的租金條件。
二、房東可以提前終止的情形
住宅租賃適用租賃住宅市場發展及管理條例，房東可以提前終止租約的事由規定在第10條：
一、承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。
二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳。
三、承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。
四、出租人為重新建築而必要收回。
五、其他依法律規定得提前終止租賃契約。
出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人：
一、依前項第一款至第三款及第五款規定終止者，於終止前三十日。
二、依前項第四款規定終止者，於終止前三個月。
房客想提前終止的情形，則規定在第11條，例如房屋損壞達到難以居住、房客因疾病或意外需要長期療養等。
契約中如果約定「雙方都可以提前終止」，通常也會約定通知期間與違約金。簽約時看清楚這一條，比事後爭執更重要。
三、租約到期後繼續住：變成不定期租約
依民法第451條，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物的使用收益，而出租人不即表示反對的意思者，視為以不定期限繼續契約。
例如一年租約到期，房東沒說什麼，房客繼續住、房東也繼續收租，這時就變成不定期租約。另外，依民法第422條，期限超過 1 年的不動產租約沒有以字據訂立的，也視為不定期租賃。
四、不定期租約：房東只能依法定事由收回
不定期的房屋租賃，房東不能隨時要求房客搬走。依土地法第100條，出租人非因下列情形之一，不得收回房屋：
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。
實務上，房東以「收回自住」為由，必須確實有自住的需要；「重新建築」也要有具體的改建計畫。
五、房東要漲租怎麼辦？
| 情形 | 房東能否漲租 |
|---|---|
| 定期租約期間內 | 不能片面漲租，除非契約另有約定 |
| 定期租約到期要續約 | 可以提出新租金，房客可以選擇接受或不續約 |
| 不定期租約 | 雙方協議；協議不成，可依民法第442條聲請法院依房屋價值昇降增減租金 |
六、房屋被賣掉，房客要搬走嗎？
不用。依民法第425條，出租人把租賃物交付房客後，即使把房屋所有權讓與第三人，租約對新屋主仍然繼續存在，這就是「買賣不破租賃」。新屋主要求提前搬走，也必須符合前面說的事由。
七、遇到爭議的處理方式
- 確認租約條款，特別是租期、提前終止與違約金的約定。
- 以書面回覆房東，表明依約繼續履行的立場。
- 向縣市政府的租賃糾紛調處委員會、鄉鎮市區調解委員會申請調解或調處。
- 必要時向法院起訴確認租賃關係存在。
結語
判斷房東能不能漲租或要你搬，先看租約是定期還是不定期，再看契約有沒有提前終止的約定。定期租約期間內房客受到較完整的保障；不定期租約的房屋，房東也只能在法定事由下收回。延伸閱讀：租屋押金與修繕。
常見問題
房東要我提前搬走，可以要求賠償嗎？
如果房東沒有法定或約定的終止事由而要求提前搬走，房客可以拒絕；若雙方協議提前終止，可以就搬遷費用、違約金協商。
租約寫「房東可以隨時調漲租金」有效嗎？
若房東是企業經營者並使用定型化契約，這類顯失公平的條款可能無效；一般個人房東的約定，也可能因違反誠信原則而受法院檢視。
房東沒經同意進入房屋可以嗎？
租賃期間房客享有使用權，房東未經同意擅自進入可能涉及侵入住居，除非有緊急情況或契約約定的合理事由。