Regulations Governing Information to be Disclosed in Investment Memorandums for Private Placement of REIT or REAT Beneficiary Securities by a Trustee Article 5
The investment memorandum provided by a trustee conducting a private placement of REAT beneficiary securities to specified persons shall specify the following information:1. Terms and conditions of issuance of the beneficiary securities: shall include, at least, the total monetary amount of the private placement, total number of beneficiary units, method of delivery of the beneficiary securities, delivery date, maturity date, purchase price per beneficiary unit, fees, and other matters relating to beneficial interests; if beneficiary securities of different types or durations are under private placement, their respective stipulated beneficiary rights, order of priority of payment, and duration.2. Overview of related participants such as the trustor, trustee, real estate management institution, and professional appraiser, and matters they are required to perform: shall include at least an institution profile, business operations overview, most recent credit rating results, and duties and responsibilities of the participants.3. The major academic and work experience, qualifications, and limits to the authority of operations and managerial personnel.4. Conditions establishing the validity or non-validity of the private placement of the beneficiary securities, and the method for handling non-validity.5. Status of the trust property:(1) The types and composition of the trust property, and their values as appraised by a professional appraiser.(2) If the trust property involves a project of real estate or related rights under development, specify the type and location of real estate or related rights planned for development, market analysis, feasibility study, title search report, appraisal report, planned development schedule and development plan, phase plans and control modules for acquisition, development, sale or operation management, sources of funds, fund utilization and control modules, cost recovery, financial projections, and estimated rate of return, expert opinion, self-evaluation plan, method of handling in case the real estate development project is not completed or delayed, impact on the interests of the beneficiaries, and agreement on rights and obligations among the trustee, the real estate management institution, and the beneficiaries.(3) Assessment methods, evaluation bases, and expert opinions regarding expected returns on the trust property.(4) Any encumbrances on the trust property, and the method by which such encumbrances are handled.6. Trust property management and disposal methods:(1) Trust property management methods.(2) Trust property disposal methods.(3) Matters regarding the appointment of a real estate management institution.7. Explanation of any borrowed funds of the trust property:(1) Purpose of borrowed funds and their effect on beneficial interests.(2) Ceilings on borrowed funds.(3) Status of the distribution and use of borrowed funds.(4) Methods of controlling and managing the use of borrowed funds.(5) Interest calculations for borrowed funds.(6) Itemized fee burdens.(7) Fee calculation methods.(8) Fee payment methods and schedule.(9) Method for handling insufficiency for payment of fees.8. Method for the use of idle funds.9. Results of the credit rating for the beneficiary securities and methods of credit enhancement:(1) Credit rating agency.(2) Credit rating results and explanation thereof.(3) Credit enhancement institution.(4) Credit enhancement method.10. Distribution method of the trust property principal and any profit, interest, or other proceeds generated by that principal.11. Method for and restrictions on the transfer of the beneficiary securities.12. Calculation method for the net asset value per beneficiary unit.13. The following matters shall be disclosed:(1) The value of trust property not guaranteed by the trustee institution.(2) Potential investment risks and the related rights of beneficiary securities holders.(3) Important matters concerning the REAT contract.14. Other matters specified by the Competent Authority.
中文原文 受託機構私募不動產投資信託或資產信託受益證券投資說明書應行記載事項準則第5條
受託機構對特定人進行不動產資產信託受益證券私募，其提供之投資說明書應記載下列事項：
一、受益證券之發行條件：至少應包括私募總額、受益權單位總數、受益證券之交付方式、交付日期、到期日、購買每一受益權單位之金額、費用及其他受益權內容，若私募不同種類或期間之受益證券，其受益權之約定、受償順位及期間。
二、委託人、受託機構、不動產管理機構、專業估價者、安排機構等相關參與者之概況及應辦理事項：至少應包括參與者簡介、營運概況、最近信用評等結果、義務及責任。
三、經營與管理人員之主要學經歷、資格條件及權限。
四、受益證券私募成立與不成立之條件及不成立時之處理方式。
五、信託財產狀況：
（一）信託財產之種類、內容及經專業估價者估價之信託財產價值。
（二）信託財產涉及開發型不動產或不動產相關權利之計畫者，應記載預定開發之種類、地點、市場分析、可行性分析、產權調查報告、估價報告書、預定開發時程、計畫、取得、開發、銷售或經營管理等各階段計畫及控管程式、資金來源、運用及控管程式、成本回收、財務預測及預估收益率、專家審查意見、自行評估計畫、不動產開發計畫未完成或遲延之處理方式、對受益人權益之影響與受託機構、不動產管理機構及受益人間權利義務之約定等。
（三）信託財產預期收益之評價方法、評估基礎及專家意見。
（四）信託財產上之負擔及對該等負擔之處理方式。
六、信託財產之管理及處分方法：
（一）信託財產管理方法。
（二）信託財產處分方法。
（三）不動產管理機構受委任事項。
七、信託財產借入款項之說明：
（一）借入款項之目的及其對受益權之影響。
（二）借入款項上限。
（三）借入款項分配使用情形。
（四）借入款項使用控管方式。
（五）借入款項之利息計算。
（六）費用負擔之項目。
（七）費用計算方式。
（八）費用給付方式及時間。
（九）費用不足支付之處理方式。
八、閒置資金運用方式。
九、受益證券信用評等之結果及信用增強之方式：
（一）信用評等之機構。
（二）信用評等之結果及其說明。
（三）信用增強之機構。
（四）信用增強之方式。
十、信託財產本金或其所生利益、孳息及其他收益分配之方法。
十一、受益證券轉讓之方式及限制。
十二、受益權單位淨資產價值之計算方式。
十三、應揭露下列事項：
（一）受託機構不保證信託財產之價值。
（二）受益證券持有人之可能投資風險，以及其相關權利。
（三）不動產資產信託契約之重要事項。
十四、其他經主管機關規定之事項。
一、受益證券之發行條件：至少應包括私募總額、受益權單位總數、受益證券之交付方式、交付日期、到期日、購買每一受益權單位之金額、費用及其他受益權內容，若私募不同種類或期間之受益證券，其受益權之約定、受償順位及期間。
二、委託人、受託機構、不動產管理機構、專業估價者、安排機構等相關參與者之概況及應辦理事項：至少應包括參與者簡介、營運概況、最近信用評等結果、義務及責任。
三、經營與管理人員之主要學經歷、資格條件及權限。
四、受益證券私募成立與不成立之條件及不成立時之處理方式。
五、信託財產狀況：
（一）信託財產之種類、內容及經專業估價者估價之信託財產價值。
（二）信託財產涉及開發型不動產或不動產相關權利之計畫者，應記載預定開發之種類、地點、市場分析、可行性分析、產權調查報告、估價報告書、預定開發時程、計畫、取得、開發、銷售或經營管理等各階段計畫及控管程式、資金來源、運用及控管程式、成本回收、財務預測及預估收益率、專家審查意見、自行評估計畫、不動產開發計畫未完成或遲延之處理方式、對受益人權益之影響與受託機構、不動產管理機構及受益人間權利義務之約定等。
（三）信託財產預期收益之評價方法、評估基礎及專家意見。
（四）信託財產上之負擔及對該等負擔之處理方式。
六、信託財產之管理及處分方法：
（一）信託財產管理方法。
（二）信託財產處分方法。
（三）不動產管理機構受委任事項。
七、信託財產借入款項之說明：
（一）借入款項之目的及其對受益權之影響。
（二）借入款項上限。
（三）借入款項分配使用情形。
（四）借入款項使用控管方式。
（五）借入款項之利息計算。
（六）費用負擔之項目。
（七）費用計算方式。
（八）費用給付方式及時間。
（九）費用不足支付之處理方式。
八、閒置資金運用方式。
九、受益證券信用評等之結果及信用增強之方式：
（一）信用評等之機構。
（二）信用評等之結果及其說明。
（三）信用增強之機構。
（四）信用增強之方式。
十、信託財產本金或其所生利益、孳息及其他收益分配之方法。
十一、受益證券轉讓之方式及限制。
十二、受益權單位淨資產價值之計算方式。
十三、應揭露下列事項：
（一）受託機構不保證信託財產之價值。
（二）受益證券持有人之可能投資風險，以及其相關權利。
（三）不動產資產信託契約之重要事項。
十四、其他經主管機關規定之事項。